不具名讀者問：
新建案大約再2到3個月可交屋，已有數十戶無法接受公設，如逃生梯，消防設備，中庭，露天兒童遊戲空間等公設品質低劣，但建商以公設是管委會驗收來推拖，要求各屋內驗收完成就應交屋，待管委會成立，才有資格談公設問題。請問，數十戶可用何種事由拒絕交屋？可將30多%的公設，從貸款額度內扣下嗎？有何方法爭取權益？
 
峰揚法律事務所主持律師林俊峰答：
依最高法院判決見解，所謂「物之瑕疵」，是指物品有缺點，根據通常交易觀念或當事人間的約定，認為物欠缺應有的價值、效用或品質時，就是有瑕疵。建商所蓋的公設，如逃生梯，消防設備，中庭，露天兒童遊戲空間等品質若低劣，即屬「物之瑕疵」。
 
建商蓋屋出售，有義務交付如契約所約定的良好公設給買屋者，若違約交付不符合契約規定的公設，建商應負瑕疵擔保責任與不完全給付責任。如果交屋前就發現公設有明顯問題，依《民法》第354條規定，讀者有權拒絕接受建商交付公設有問題的房屋，且可請求建商負起瑕疵擔保及不完全給付的損害賠償。
 
假如建商繼續以「公設是管委會驗收」為由，要求買方各屋內驗收完成的話，買方仍可依《民法》第264條規定，行使「同時履行抗辯權」，拒絕給付剩餘款項給建商，以免交屋後，還要為了修復公設的問題吵來吵去，而損害買方權益。
 
萬一買方有居住房屋的急迫需求時，可能得跟建商協商有條件先接受交屋，並議定修繕公設的期限，同時保留部分房地價款作為籌碼，以維護買方自身權益。（黃哲民／台北報導）

 

 

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